Baufinanzierung Mehrfamilienhaus: Wer ein Mehrfamilienhaus finanzieren will...

Viele Immobilienkäufer und Investoren beschäftigen sich mit dem Thema Baufinanzierung Mehrfamilienhaus.

Privatkäufer, Finanzinvestoren oder auch Wohnungsbaugesellschaften kaufen gerne Mehrfamilienhäuser, als Rendite Objekt und/oder Steuerspar- oder Steueroptimierungs-Modell.

Wer gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus finanzieren und erwerben möchte, kann einige charmante Vorteile gegenüber einer Einzelimmobilie oder Wohnung nutzen.

1. Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis
Baufinanzierung Mehrfamilienhaus: Wer bietet das an?
Wer ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kaufen will, hat einige Vorteile…
Mehrfamilienhaus Vorteil 1: Erhöhte Einnahmesicherheit
Mehrfamilienhaus Vorteil 2: Mehr Flexibilität in der Eigentümerversammlung
Mehrfamilienhaus Vorteil 3: Rücklagen pro Wohneinheit reduziert
Ein Mehrfamilienhaus als Alternative zum Einfamilienhaus
Finanzierung Mehrfamilienhaus Wissen
Bei welcher Bank kann ich mein Mehrfamilienhaus finanzieren?
Abschließend noch ein paar Link Empfehlungen, wenn Sie weitere Informationen suchen…

2. Baufinanzierung Mehrfamilienhaus: Wer bietet das an?

Wie bei allen Finanzierungsarten sollte auch bei der Baufinanzierung Mehrfamilienhaus eine realistische Planung erfolgen. So sind Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Fälle immer vorteilhaft.

Üblicherweise ist es für den Anfang immer eine gute Idee eine Finanzierungsanfrage…

bei der Hausbank und
bei einem unabhängigen Finanzvermittler zu stellen

Die Hausbank kann aufgrund der bisherigen Zusammenarbeit die Bonität und eventuelle Hindernisse meist sehr gut einschätzen. Hingegen hat der Finanzvermittler eine andere Perspektive. Er kennt diverse Banken und Finanzierungspartner und weiß wer, was, wo und wie finanziert.

Wer finanziert in dem Stadtteil?
Wie verhält es sich mit eventuell enthaltenen Gewerbeflächen?
Für wen ist das Investitionsvolumen komfortabel?
Welche Bank finanziert auch umfangreichere Umbaumaßnahmen?
Und so weiter und so fort…

Selber diverse Banken anzuschreiben und verschiedenste Beratungsgespräche zu führen kann sehr arbeitsintensiv werden. Diverse Auskunftsformulare ausfüllen, sich mit verschiedenen Banken und Beratern treffen etc. ist nicht jedem seine Sache.

Unabhängige Finanzvermittler nehmen dem Käufer hier sehr viel Arbeit ab. Sie verfügen über einen großen Datenpool & Partnerschaften und können direkt Konditionen vergleichen.

Die Interhyp punktet mit einigen Pfunden punkten. Welche das sind? Lesen Sie am Ende des Artikels 😉

Für diejenigen, die sich noch unsicher sind, gibt es folgend einige interessante Dinge über Mehrfamilienhäuser herauszufinden.

3. Wer ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kaufen will, hat einige Vorteile…

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, hat durch die laufenden Mieteinnahmen von mehreren Mietern eine komfortable Position.

Darüber hinaus sind für einige Käufer Steuereffekte durchaus angenehm, wenn durch Werbungskosten für Zinsen, Abschreibungen und Verwaltung die eigene Einkommensteuerlast gesenkt wird.

Da hier keine steuerliche Beratung stattfindet, wenden Sie sich bei konkreteren Interesse an den Steuerberater Ihres Vertrauens.

Aber es gibt noch weitere Vorteile. Finden Sie folgend drei weitere Hingucker…

4. Mehrfamilienhaus Vorteil 1: Erhöhte Einnahmesicherheit

Durchaus vorteilhaft ist es, direkt Eigentümer mehrerer Mietparteien zu sein. Wenn beispielsweise Mieter nicht zahlen, belastet dies die Planung weniger, als wenn man nur eine Wohnung besitzt und auf die Einnahmen angewiesen ist.

In der Folge kann bei Neuvermietungen auch mal die Wohnung zum Beispiel einen Monat leer stehen, wenn einfach der „richtige“ Mieter auf sich warten lässt. Oder bei einer Renovierung der Handwerker im nächsten Monat deutlich günstiger ist 😉

5. Mehrfamilienhaus Vorteil 2: Mehr Flexibilität in der Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung samt Themen wie Teilungserklärung, Wartungsverträge, Abstimmungen und Diskussionen zu Instandhaltungs- und Modernisierungthemen kann beim Zähneputzen mit dem Spiegelbild stattfinden… Wenn man alleiniger Eigentümer des Mehrfamilienhauses ist 😉

Gerade in Wohnanlagen mit vielen Eigentümern verfolgen diese oft viele verschiedene Interessen. Oder können und wollen kein Geld für Renovierungen und Instandhaltungen zur Verfügung stellen.

Wenn dann doch mal Beschlüsse einstimmig zu fassen sind, können Veränderungen sehr zäh werden.

Wer zum Beispiel in dem Mehrfamilienhaus von vielen Rentnern umgeben ist, die es…

„..gerne hübsch mögen und es sich auch was kosten lassen…“

…kann das Eigentümern (die die Wohnung als Wertanlage betrachten und für den Businessplan eigentlich nur notwendige Instandhaltungen wünschen) ganz schön teuer kommen.

Ergo erreicht der Käufer von einem kompletten Mehrfamilienhaus mehr Planungssicherheit 😉

6. Mehrfamilienhaus Vorteil 3: Rücklagen pro Wohneinheit reduziert

Ein zusätzlicher angenehmer Punkt ist, dass Rücklagen bezogen auf die Wohneinheiten relativ gesehen zu der Anzahl abnehmen können. Dies vor dem Gedanken, dass die Wahrscheinlichkeit sinkt, dass bei allen Wohnungen gleichzeitig dieselben überraschenden Reparaturen anfallen.

Das bedeutet, wenn der Käufer alleine eine Wohnung hat und für diese zum Beispiel immer 5.000 EUR beiseitegelegt hat, so würde er bei zwei Wohnungen wahrscheinlich nicht 10.000 EUR einplanen, sondern „nur“ 8.000 EUR. Für drei Wohnungen vielleicht nur noch 12.000 EUR und so weiter und so fort.

Sprich, während er für eine Wohnung 5.000 EUR als eiserne Reserve eingeplant hat, sind für die drei Wohnungen in unserem Beispiel hingegen „nur noch“ 4.000 EUR pro Wohneinheit eingeplant.

Natürlich ist es auch bei der Planung für die Finanzierung des Mehrfamilienhauses angenehm mehr Flexibilität und Sicherheit zu haben, da die Kalkulation mehr Puffer erlaubt.

7. Ein Mehrfamilienhaus als Alternative zum Einfamilienhaus

Wer ein Einfamilienhaus sucht, kann vielleicht auch seinen Suchradar um Mehrfamilienhäuser erweitern. Dies ermöglicht Familien in der Regel einige Szenarien und Flexibilität an den sich verändernden Raumbedarf.

Da sich der Wohnbedarf für Familien eigentlich kontinuierlich verändert wäre es denkbar, dass Familien komplette Mehrfamilienhäuser kaufen und für den jeweiligen Lebensabschnitt den Flächenbedarf anpassen.

Während am Anfang beide Partner den ganzen Tag auf der Arbeit waren und sich zu zweit mit 60-80 m² drei Zimmer Wohnung arrangiert haben, stellt Kind Nummer 2 die Wohnung schon auf eine Bewährungsprobe.

Spätestens wenn Kind Nummer zwei das Babybett verlassen hat, sind die Kapazitäten der Wohnung vermutlich ausgereizt.

Eine weitere Stufe ist es oft, wenn beide Kinder dann im Schulalter sind und eigene Zimmer beanspruchen und die Wünsche an die Eltern richten…

Irgendwann gibt es aber auch wieder die Rolle rückwärts.

Die Kinder gehen aus dem Haus die Eltern haben die Dachgeschosswohnung und das Treppensteigen satt und möchten lieber im Erdgeschoss „ebenerdig wohnen“.

So ist es oft schon gelebte Praxis, dass Familien in Wohnhäusern mehrere Wohnungen anmieten. Aber wenn einem das Mehrfamilienhaus komplett gehört, können die Wohnungen für den eigenen Gebrauch genutzt werden (und die Kinder ab einem gewissen Alter in die ausgebaute Dachbodenwohnung gesteckt werden 😉 ).

Vorausgesetzt dass eine gewisse Solvenz gegeben ist, sind einige Annehmlichkeiten gegeben:

Aussuchen der eigenen Nachbarn
Der „Umzug“ und die „eigentlich zu kleine Wohnung“ ist kein Dauerthema (entsprechende Kosten und Nerven) können gespart werden
Das Familieneinkommen wird auf eine breitere Basis gestellt
Bei steuerlicher Optimierung kann die Steuerlast reduziert werden

8. Finanzierung Mehrfamilienhaus Wissen

Generell unterscheidet eine Bank im ersten Schritt die folgenden Finanzierungen:

Der Neubau
Der Kauf eines Bestandsobjektes
Für Bestandshalter stellt sich oft die Frage der Umschuldung oder Anschlussfinanzierung
Abschließend sollen oft auch Modernisierungsmaßnahmen mitfinanziert werden

Je nachdem sind verschiedene Dinge zu beachten und werden von der Bank unterschiedlich bewertet. Ist der Neubau fertig oder in der Planung?

Sind für den Bau genug Reserven eingeplant / vorhanden? Welches Baujahr und welche Mängel sind bei dem Bestandskauf vorhanden? Und so weiter…

Wo es bei der Finanzierung kritisch werden kann

Bedingt durch das attraktive Zinsniveau stellt sich vielen die Frage:

„Kann ich ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital finanzieren?“

Die generell mit „Ja“ beantwortet werden kann. Mit einem Aber…

Sogenannte Vollfinanzierungen bei denen auch die Kaufnebenkosten wie Makler, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung etc. sind ohne echtes Eigenkapital extrem schwierig. Oder auch nahezu ausgeschlossen.

Generell gilt bei der Baufinanzierung

Vielleicht mag der ein oder andere es schaffen eine Vollfinanzierung zu ergattern, aber auch nur wenn ein starker finanzieller Background vorhanden ist.

Jedoch ist folgendes zu bedenken. Mit steigendem Finanzierungsanteil des Beleihgungswertes, reduziert sich die Anzahl der Banken.

Auch ist dies analog bei der Zinsbindung zu beobachten. Je länger die Zinsbindung gewünscht ist, desto geringer die Anzahl der Finanzierungspartner.

Besonders kritisch wird es in Fällen mit notleidenden Krediten / Immobilien oder bei den sogenannten „Kick-Back-Modellen“. Für Banken in der Regel ein „No-Go“.

Zudem sollte der Kreditnehmer ein bankgenehme Bonität aufweisen.

Interessant ist folgender informativer Artikel zu dem Thema „ohne Eigenkapital finanzieren“. Dieser behandelt einige generelle Aspekte für „einfache Finanzierungen“, die durchaus auch für die Mehrfamilienhaus Finanzierung relevant sind.

Welcher Anteil Eigenkapital für den Erwerb eingeplant werden soll ist abschließend sehr individuell. Ist der Kreditnehmer jung und risikobereit?

Oder ist sowieso genug Geld vorhanden und die Immobilie wird komplett aus Eigenmitteln erworben? (der spart sich eine Menge Arbeit und ggf. Nerven, da er sich die Schnittstelle Bank erspart 😉 )

Sehen wir mal von letzterem ab. An dem einzubringenden Eigenkapital bemessen sich dann auf jeden Fall die Darlehenskonditionen und Kosten der Mehrfamilienhaus Finanzierung.

Wesentliche Parameter hierfür sind:

Finanzierungsanteil bezogen auf Beleihungswert der Immobilie | Laufzeit der Zinsbindung | Bonität Kreditnehmer | Objektart /-nutzungsmix und so weiter

9. Bei welcher Bank kann ich mein Mehrfamilienhaus finanzieren?

Um zu schauen, welche Bank das Mehrfamilienhaus finanzieren will, bieten sich die folgenden ersten Schritte an:

Bei der Hausbank und
bei einem unabhängigen Finanzvermittler eine Anfrage starten.

Hausbanken haben oft den Vorteil, dass diese sie bereits sehr gut kennen und einen kleinen Vorteil gegenüber „fremden“ Finanzierungspartnern haben. Diese können Ihnen schon einen sehr guten Einblick in Ihre Situation ermöglichen.

Bei der Interhyp gibt es im zweiten Schritt 400 Banken im Vergleich.

Auch wenn Sie planen die Finanzierung Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital zu stemmen, erhalten Sie hier kompetente Hilfe, ob es entsprechende Banken für Sie gibt.

Egal ob Sparda Bank, Commerzbank, Deutsche Bank, Hypo Verseinsbank oder auch lokale Sparkassen >>> Die Interhyp beeindruckt mit einer weiten Marktdurchdringung.

Finden Sie hier eine Vorausberatung, um zu schauen was der finanzielle Spielraum ist oder
wenn Sie schon weiter sind, fordern Sie hier Ihr persönliches Zinsangebot an!

Dort finden Sie auch Hilfe zu Themen wie einen „Finanzierung Mehrfamilienhaus Rechner“, mit dem Sie erste Indikationen bekommen können.

10. Abschließend noch Link Empfehlungen, wenn Sie weitere Informationen suchen…

Zudem bietet die Interhyp interessante Erläuterungen zu:

Bei dem Fachportal Fokus Online gab es 2012 mit Hartmut Schwarz (Spezialist für Immobilienfinanzierung bei der Verbraucherzentrale Bremen) hier einen interessanten Artikel, der auch kritische Punkte aufgreift…