100 Prozent Finanzierung oder Vollfinanzierung ohne Eigenkapital

Viele Leser beschäftigt die Frage, ob der Immobilienkauf auch ohne Eigenkapital (mit einer 100 Prozent Finanzierung oder teilweise sogar 110 Prozent) möglich ist.

110 oder 100 Prozent Finanzierung
110 oder 100 Prozent Finanzierung

Die gute Nachricht?

Ja, ist es. Mit einem aber…

Das aktuelle Zinsumfeld hat in den letzten Jahren bei einigen Geldgebern die Bereitschaft für solche Baufinanzierungen erhöht. Wer einen Kredit ohne Eigenkapital bekommen will, sollte neben den Chancen auch die etwaigen Risiken kennen (die es für Bank UND Kreditnehmer gibt)…

Lesen Sie im folgenden, wer für eine 100 Prozent Finanzierung in Frage kommt, welche Dinge zu beachten und welche Risiken zu berücksichtigen sind.

Warum gibt es 100Finanzierung.de?

Vor einiger Zeit war eine 110 oder 100 Prozent Finanzierung bei Immobilienkauf oder Bau undenkbar. Ohne Eigenkapital ging bei den Banken nichts. Aber die letzten Jahre erwirkten bei einigen Banken ein Umdenken.

Die aktuelle Situation?

Immobilienkäufer wollen von dem aktuellen Zinsniveau profitieren und Immobilien als Wertanlage oder für die Eigennutzung kaufen. Es bleibt oft die Frage „wieviel Eigenkapital benötige ich beim Wohnungskauf oder Hauskauf“. Und …

„Geht es auch ohne Eigenkapital?“

Banken wiederrum suchen Ertragsquellen, gehen vermehrt auf die Nachfrage ein und bieten entsprechende Konditionen an. Sie stellen aber an eine Voll- oder 100 Prozent Finanzierung einige Bedingungen. Nichts ist umsonst…

Neben der Frage „wer in Frage kommt“, gibt es einige wichtige Hinweise, Risiken und Tipps zu beachten. Dies und mehr entdecken Sie auf https://100finanzierung.de …

Viel Erfolg!

Bevor es um Vor- und Nachteile, Hürden und Tipps zu einer 100% Finanzierung sowie weitere Hintergrundinformationen geht, gibt es folgend eine Übersicht der Inhalte…

1. Inhaltsverzeichnis

  1. Inhaltsverzeichnis
  2. Wieviel Eigenkapital benötige ich beim Wohnungskauf oder Hauskauf?
  3. Warum eine 100% Finanzierungen >>> Das aktuelle Zinsumfeld
  4. Die Varianten: 100 Prozent Finanzierung VS. 110 Prozent Vollfinanzierung?
  5. Was Käufer bei Finanzierungen ohne Eigenkapital wissen sollten!
  6. Darlehen & Immobilien? Die Banken passen auf, dass sie zu Ihrem Geld kommen!
  7. 100 % Finanzierung oder 110 % Finanzierung?
  8. Der Fall: „Eine Wohnung oder ein Haus kaufen und vermieten ohne Eigenkapital“
  9. 14 Punkte die jeder bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital bedenken sollte
  10. Wo gibt es 110% oder 100% Finanzierungen?
  11. Wer also einen 100.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital sucht…

2. Wieviel Eigenkapital benötige ich beim Wohnungskauf oder Hauskauf?

Generell sollten 20-30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein. Aber dies ist eher eine allgemeine Daumengröße, bei der ein Großteil der Finanzierungen funktioniert.

Für die Banken gilt, je mehr Eigenkapital desto besser und belohnt mehr Eigenkapital mit besseren Finanzierungskonditionen.

Aber die Frage war ja wieviel Eigenkapital benötigt wird… Eine pauschale Antwort ist leider nicht möglich und es kommt drauf an.

Dabei fängt das Spektrum durchaus bei 0% Eigenkapital an und eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist heute durchaus für Banken und Immobilienkäufer möglich.

Sie wollen schauen, was die Bedingungen sind und ob Sie diese erfüllen?

Dann lesen Sie weiter… 😉

3. Warum eine 100 Prozent Finanzierung >>> Das aktuelle Zinsumfeld

Das aktuell niedrige Zinsumfeld* stellt viele Leute vor die Überlegung, nur wenig bis kein Eigenkapital für das neue Eigenheim oder die Renditeimmobilie in die Hand zu nehmen.

Daher juckt es förmlich in den Fingern, die Baufinanzierung für das neue Hauses oder die neue Wohnung mit einem Kredit ohne Eigenkapital zu finanzieren.

Die frühere Regel…

-„Ohne Eigenkapital keine Immobilie“

…scheint bis auf weiteres ausgesetzt.

Banken sind bei dem niedrigen Zinsumfeld ebenfalls auf der Suche nach Ertragsquellen und haben daher ein gesteigertes Interesse an 100 Prozent Immobilienfinanzierungen.

Aber machen wir uns nicht vor… Daraus folgt, dass die Banken mit dem höheren Zinsniveau einen höheren Ertrag erzielen wollen.

Während vor einigen Jahren noch sehr auf die Einbringung von Eigenmitteln geachtet wurde, räumen Banken derzeit für die Geschäftserschließung größere Zugeständnisse an die Darlehensnehmer ein. Der starke Wettbewerb unter den Banken spielt Immobilienkäufern somit in die Karten und ermöglicht Kreditnehmern einiges an Flexibilität.

Ein nicht unwesentlicher Punkt ist jedoch, dass die Banken mit gutem Grund nur punktuell Immobilien (ohne Eigenkapital) mit Voll- oder 100 Prozent Finanzierungen unterstützt haben. Denn je höher die Beleihung des Hauses oder der Wohnung, desto größer etwaige Risiken (& Nachteile)…

4. Die Varianten: 100 Prozent Finanzierung VS. 110 Prozent Vollfinanzierung?

Bei der Finanzierung ohne Eigenkapital sind zwei Varianten zu unterscheiden:

  1. 100 % Finanzierung: Dabei wird der Kaufpreis der Immobilie als Kredit aufgenommen. Der Immobilienwert wird somit zu „100 Prozent finanziert“. Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbucheintragung etc. sind dabei aus eigenen Mitteln zu zahlen. Was, wenn diese auch finanziert werden sollen? Dafür gibt es die…
  2. 110 % Finanzierung: Während auch hier 100 Prozent des Immobilienwertes als Kredit gewünscht sind, kommen hier sinnbildliche 10 Prozent Nebenkosten oben drauf. Dies sind im Wesentlichen Grunderwerbssteuer (Abhängig vom jeweiligen Bundesland) oder rund 3,5% für Notar und Grundbucheintragung.

    Oft wird hier auch der Makler noch inkludiert. Das Problem ist nur, dass der Bank für die Nebenkosten meist keine Sicherheiten gegenüberstehen. Zudem wird bei der 110 Prozent Finanzierung die Anzahl an finanzierungsbereiten Banken geringer, da nicht jede Bank diese Form anbietet. Gegebenenfalls ist ein separater (Konsumenten-) Kredit für die Kaufnebenkosten zu prüfen.

Egal welche Form für Sie am besten geeignet ist, verschaffen Sie sich einen Überblick, erkennen Sie die Chancen und Risiken, die den Finanzierungsformen innewohnen.

5. Was Käufer bei Finanzierungen ohne Eigenkapital wissen sollten!

An der Börse ist die Bild Zeitung oft als Contra Indikator für Aktieninvestments genannt. Im November 2013 titelte die Bildzeitung:

-„Haus-Kauf ohne eigenes Geld“

Quelle: http://www.bild.de/geld/immobilien/hauskauf/immobilien-serie-wir-haben-haus-ohne-geld-gekauft-33531862.bild.html, zuletzt abgerufen am 17.03.2018

Eine interessante Geschichte, die klingt um zu schön um wahr zu sein…

Wenn Sie eine 110% Baufinanzierung suchen, sollten Sie auch kritische Stimmen berücksichtigen. Das Handelsblatt griff das Thema kurze Zeit unter dem Titel „Die Mär vom Hauskauf ohne Geld“ auf und thematisiert unter anderem Zins-Risiken bei der Anschlussfinanzierung (zum Artikel).

Auch wenn das Zinsniveau von November 2013 bis Ende 2017 gesunken ist, ist der Punkt des Zinses für die Anschlussfinanzierung mehr als berechtigt. Er sollte auf jeden Fall in der Planung berücksichtigt werden.

Daraus folgt die Frage: „Was passiert wenn sich der Anschlusszins von sagen wir 2,5% auf 5,0% verdoppelt?

100 Prozent sind nicht mal eben finanziert – es gibt einiges zu beachten

In der Folge sollte jeder, der eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder bauen möchte und eine 100 Prozent (Bau-)Finanzierung anstrebt, sich einiger Dinge bewusst sein:

  • Je höher die Beleihung, desto teurer der Zins (teilweise doppelt so hoch oder sogar noch höher gegenüber Krediten mit Eigenkapitalanteil)
  • Wer beispielsweise das Darlehen in 20 oder 30 Jahren vollständig tilgen möchte, muss einen höheren Kapitaldienst einplanen, da (i) mehr Kapital getilgt werden will und (ii) auch die Zinsbelastung höher ausfällt
  • Oder aber es bedeutet, dass die Finanzierung eine längere Laufzeit hat – längere Laufzeit = längere Zeit für etwaige Risiken…
  • Für das höhere Risiko der Beleihung der Immobilie fordern Banken in der Regel ein sicheres (hohes) Einkommen und eine lupenreine Schufa
  • Der Wert und Kaufpreis der Immobilie sollten zueinander passen und für die Bank kein zusätzliches Risiko darstellen

Während die Banken in der Regel sehr gut aufpassen, wem diese Geld zur Verfügung stellen und sich für den GAU umfassende Zusicherungen einholen, sollte der Käufer sich dem höheren Risiko mindestens bewusst sein. Sollte der Traum vom Eigenheim beispielsweise unfreiwillig verkauft werden (müssen) oder in einer Zwangsversteigerung landen, ist es eher wahrscheinlich, dass ein Restdarlehen offen bleibt.

Haben Sie Angst bzw. Respekt bekommen? Das ist gut so. Denn es macht Sie aufmerksam und vorsichtig.

Denn Vorsicht ist bei dem Thema Immobilien & Finanzierung ein guter Begleiter…

6. Darlehen & Immobilien? Die Banken passen auf, dass sie zu Ihrem Geld kommen!

Banken mögen Sicherheit und passen gut auf, dass ihre Kalkulation aufgeht und sichern sich gerne in alle Himmelsrichtungen ab. Für Kreditnehmer sind sind dabei zwei Punkte von besonderer Bedeutung. Die Bank…

  • …lässt sich eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen, um im Ernstfall die Veräußerung oder sogar Zwangsversteigerung veranlassen zu können
  • …lässt sich in der Regel das Recht auf Pfändung des Einkommens einräumen

In der Folge ist es empfehlenswert die oft zitierten 20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten (oder mehr) für die eigene Sicherheit mit einzubringen. Im Fall der Fälle hat man hier entsprechend ein wenig mehr Luft, bevor man einen Kredit ohne Haus hat.

Jedoch sind sich einige dem durchaus bewusst, da diese zum Beispiel ein Haus kaufen (und vermieten), ohne Eigenkapital überhaupt einbringen zu wollen! Dies beispielsweise (i) wegen einer steuerlichen Motivation die Zinsen steuerlich absetzen zu können oder (ii) unterstellt wird, dass mehr Rendite am Aktienmarkt erzielt werden kann.

7. 100 % Finanzierung oder 110 % Finanzierung?

Darlehen Immobilien ohne Eigenkapital

Darlehen Immobilien ohne Eigenkapital

Wie Eingangs bereits beschrieben sind Banken in dem aktuellen Marktumfeld und bei Kunden mit starker Bonität bereit, 110% oder 100% Finanzierungen einzuräumen. Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital werden dabei zwei Typen unterschieden:

  1. 100% Kaufpreis Finanzierung und
  2. 110% Kaufpreis Finanzierung, bei der auch Nebenkosten für beispielsweise Notar, Grunderwerbssteuer, Grundbuch etc. mit finanziert werden

Bei der 110% Finanzierung (die auch Vollfinanzierung genannt wird) würde die Bank somit mehr als den eigentlichen Kaufpreis finanzieren, was in der Praxis (starke) Zinsanstiege mit sich bringt.

Für diesen Fall sollten eventuell für die 100% überschiessenden Beträge Angebote günstiger Anbieter für Privatkredite geprüft werden. Dies ist unter dem Strich oftmals günstiger und erhöht auch die Flexibilität bei der Rückführung…

Dies auch den Vorteil, dass Nebenkosten nicht über 20, 30 oder mehr Jahre abbezahlt werden (müssen)…

8. Der Fall: „Eine Wohnung oder ein Haus kaufen und vermieten ohne Eigenkapital“

Wer Wohnungen und/oder Häuser zum Vermieten kaufen möchte, kann die meisten Themen analog anwenden. Da hier jedoch in der Regel die Kapitalanlage im Vordergrund steht, werden diese Engagements bei Banken oft anders bewertet und andere Voraussetzungen wollen erfüllt werden.

Für Handwerker (-betriebe) gibt es immer wieder interessante Kaufgelegenheiten. Diese kaufen (baufällige) „Schnäppchen Häuser“, renovieren sie mit eigenem Personal (welches sonst nichts zu tun hätte) und finanzieren die Immobilie (gerne ohne Eigenkapital). Jedoch wird von Banken die Eigenleistung (sogenannte Muskelhypothek) oft als Eigenkapitalersatz angesehen.

Käufer die mit Immobilien Geld anlegen wollen, haben oft noch eine weitere Motivation bei Zins- und Tilgungshöhe oder bei Darlehens-Laufzeiten. Die folgenden Punkte sind dennoch auch für Immobilienanleger wichtig…

9. 14 Punkte die jeder bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital bedenken sollte

Für den Weg zur Finanzierung ohne Eigenkapital sollten 14 wichtige Punkte für Darlehen & Immobilie(n) berücksichtigt werden:

  1. Höhere Darlehenssumme, höherer Zins, höheres Risiko für beide Seiten(Bank und Kreditnehmer 😉 )
  2. Gutes, stabiles und sicheres Einkommen hilft (die Kapitaldiensttragfähigkeit sollte gegeben sein). An Freiberufler und Selbstständige werden hier wegen der möglichen Schwankungsbreite der Einkünfte noch höhere Anforderungen gestellt
  3. Überdurchschnittliche Bonität vorteilhaft
  4. Lupenreine Schufa (siehe Exkurs unten…)
  5. Guter Immobilienwert
  6. Lage, Lage, Lage 😉
  7. KEINE sonstigen Kredite
  8. Haushaltsplan aufstellen, finanzielle Belastbarkeit prüfen, Puffer einplanen und schauen, was für Zins- und Tilgung zur Verfügung steht
  9. Zwei oder mehr Prozent für die Tilgung einplanen, damit das Darlehen auch getilgt werden kann
  10. Zinsen sichern und Risiko für den Anschlusszins reduzieren oder eliminieren. Lässt im Zweifel ruhigeren Schlaf zu und erhöht die Planungssicherheit. Hinweis: Die Banken kalkulieren bei der Kapitaldiensttragfähigkeit des Schuldners teilweise mit hohen einstelligen Zinsen beim Anschluss-Zins… Bei einer Volltilgung samt Zinssicherung, kann der Bank dieses Risiko genommen werden…
  11. Eine ausreichende finanzielle Reserve berücksichtigen (für Instandhaltungen, Modernisierungen, die kaputte Waschmaschine, das Auto und so weiter und so fort)
  12. Wenn die Wohnung oder das Haus zur Eigennutzung bestimmt ist, bleibt der Lebensmittelpunkt an dem Ort? Insbesondere bei etwaigen schnellen Verkäufen (unter Druck) drohen Rückschläge beim Veräußerungserlös!
  13. Sondertilgungsrechte einräumen (lassen)
  14. Für Häuser und Wohnung die vermietet werden sollen, sollte Rücklagen für „mietfreie Zeiten“ eingeplant / gebildet werden

Kleiner Exkurs zur Schufa

TIPP für Finanzierungen: Gemäß Bundesbeauftragte für den Datenschutz und Informationsfreiheit, darf jede Person einmal im Jahr eine kostenlose, schriftliche Auskunft von sämtlichen Auskunfteien abfragen (§ 34 Absatz 8 Satz 2 BDSG). Hierbei kann eingesehen werden, was die Schufa so gespeichert hat. Aber das „Tolle“ ist…

Im Schreiben wird der Schufa Score genannt und darüber hinaus können (am besten VOR Finanzierungsanfragen bei Banken) falsche Informationen richtig gestellt werden. Ersteres ist sehr nützlich um im Voraus zu wissen, was die Bank erfährt und letzteres bietet die Möglichkeit korrigierend einzugreifen…

Wer mehr darüber wissen will oder Vordrucke zum ausfüllen sucht, bekommt hier ein kleines „Schmankerl“.

Es gibt Muster für entsprechende Auskunftsersuchen für die verschiedenen Auskunfteien (am 03.06.2018 waren verfügbar arvato infoscore GmbH, CRIF Bürgel GmbH, CEG Creditreform Consumer GmbH und die allseits bekannte SCHUFA Holding AG.)… Link: Bundesbeauftragte für den Datenschutz und Informationsfreiheit.

10. Wo gibt es 110% oder 100% Finanzierungen?

BEVOR Sie nun diverse Banken anschreiben, sich mit diversen Beratern auseinandersetzen, eine Menge individuale Formulare ausfüllen und Informationen mitteilen (etc. etc.)…
Prüfen Sie das Angebot hier bei der Interhyp*. Denn…

  • die Interhyp ist auf Baufinanzierungen spezialisiert,
  • bietet Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Beratung an,
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern,
  • verfügt über einen Datenpool mit rund 400 Partnern, wo Banken, Sparkassen und Volksbanken etc. pp vertreten sind.
  • Zudem können Sie ganz nach Ihrer persönlichen Präferenz eine telefonische und/oder Vor-Ort-Beratung an mehr als … Standorten bundesweit nutzen
  • erhält gelegentlich Sonderkonditionen, die für Kreditnehmer oft sehr vorteilhaft sind

Die Berater nehmen Ihre Daten auf und prüfen Ihren Finanzierungswunsch mit Partnern aus dem Pool. Neben den großen und bekannten Banken, sind hier auch viele kleine (lokale) Sparkassen und Volksbanken vertreten.

Im ersten Schritt können Sie…

Wenn Sie jedoch erst einmal wissen wollen, was Ihr finanzieller Spielraum ermöglicht, können Sie hier eine Vorausberatung* vereinbaren. So prüfen Sie bereits vorab, ob Sie eine 100 Prozent Finanzierung oder sogar eine 110 Prozent Vollfinanzierung ohne Eigenkapital erhalten.

11. Wer einen 100.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital sucht…

Was jetzt? Wer beispielsweise einen 100.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital sucht, hat einiges zu beachten:

Zum Beispiel Punkte wie:

Solides und sicheres Einkommen, dass die Bedienung von Zins- und Tilgung sicherstellt (auch für die Kapitalanleger ein wichtiger Punkt…!)

Wer mit (Ehe-) Partner Haus oder Wohnung kauft, sollte auch mit nur einem Einkommen zurecht kommen

Kaufpreis und Wert der Immobilie sollten im Einklang sein

Am besten KEINE anderen Kredite (Banken mögen keine Unsicherheit und auch keine Konkurrenzm wenn es brenzlig wird). Wer noch Kredite hat, sollte diese im Optimalfall vorher tilgen 😉

Unter dem Link „Wie einen 200.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital für Immobilien finden“ finden Sie einen ausführlichen ergänzenden Beitrag zu dem Thema.

Unseres Erachtens ist es eine gute Idee (i) bei der eigenen Hausbank eine Finanzierung anzufragen, da diese die eigene Situation sehr gut bewerten kann. (ii) Ist es smart die Interhyp* und deren breiten Marktzugang zu nutzen.

Mit dem Vorgehen sparen Sie sich das Anschreiben und ausfüllen diverser Vorabinformationen und müssen nicht diverse Anprechpartner koordinieren.

Wer bei der Hausbank und der Interhyp anfragt und Angebote vergleicht*, hat eine sehr gute Ausgangslage für das weitere Vorgehen!

Die Interhyp hat rund 400 Banken im Vergleich!

Die Interhyp als Finanzierungsvermittler hat rund 400 Banken im Vergleich. Sie kennt die Anforderungen der Banken und weiß, welche Bank was, wo und unter welcher Bedingung finanziert (auch welche Banken zum Beispiel 100% oder 110% Finanzierungen anbieten). Die Interhyp sucht das beste Angebot für Sie heraus. Sie sparen sich somit das Anschreiben und Vergleichen diverser Banken und derer Angebote.