100 % Finanzierung oder Vollfinanzierung ohne Eigenkapital?

Sie sind auf der Suche nach einer 110 oder 100 Prozent Finanzierung für Ihren Immobilienkauf? Eventuell wollen Sie sogar am liebsten komplett ohne Eigenkapital auskommen? In diesem Fall spricht man dann von einer 110 Prozent Finanzierung beziehungsweise von einer Vollfinanzierung.

110 oder 100 Prozent Finanzierung
110 oder 100 Prozent Finanzierung

Viele kaufwillige Immobilienkäufer wollen von dem aktuellen Zinsniveau profitieren, Immobilien als wertanlage oder als Eigentum kaufen und fragen sich ob und wieviel Eigenkapital Wohnungskauf oder Hauskauf benötigen. Auch suchen Banken Ertragsquellen, gehen auf Kundenwünsche ein und richten Angebote auf die Anforderungen aus.

Für diejenigen, die direkt Konditionen abfragen wollen: Wir würden Ihnen für eine 110 Prozent oder 100 Prozent Immobilienfinanzierung, eine Anfrage bei der […] ans Herz legen. Mit einem Datenpool von mehr als […] Partnern (mit Banken, Sparkassen und Volksbanken etc.) erzielt sie eine sehr gute Marktdurchdringung. Sie weiß welche Banken 100% oder mehr finanzieren, kann Ihre Chancen vorab einschätzen und die besten Angebote von allen Banken filtern.

Dabei können Sie…

  • den Rückrufservice nutzen,
  • einen Termin vereinbaren oder
  • direkt ein Angebot anfordern!
  • Sie wollen wissen, was bei Ihnen finanziell möglich ist? Sie können hier eine Vorausberatung anfragen, um Ihren finanziellen Spielraum zu besprechen…

Leser die sich weiter über die Vor- und Nachteile, Hürden und Tipps zu einer 100% Finanzieung erkundigen wollen und weitere Hintergrundinformationen suchen, finden hier eine Übersicht:

1. Inhalt

2. 100% Finanzierungen und das aktuelle Zinsumfeld

Das aktuelle niedrige Zinsumfeld für Baufinanzierungen fördert die Überlegungen das neue Haus oder die Wohnung mit einem Kredit ohne Eigenkapital zu finanzieren.

Die frühere Regel…

-„Ohne Eigenkapital keine Immobilie“

…ist bis auf weiteres nicht aktuell. Die Banken sind bei dem niedrigen Zinsumfeld ebenfalls auf der Suche nach Ertragsquellen und legen einen größeren Fokus auf Immobilienfinanzierungen. 100 Prozent Finanzierungen mit dem höheren Zinsniveau stellen dabei einen höheren Ertrag in Aussicht.

Während vor einigen Jahren noch sehr auf die Einbringung von Eigenmitteln geachtet wurde, räumen Banken derzeit für die Geschäftserschließung größere Zugeständnisse an die Darlehensnehmer ein. Der starke Wettbewerb unter den Banken spielt Immobilienkäufern somit in die Karten und ermöglicht Kreditnehmern einiges an Flexibilität.

Ein nicht unwesentlicher Punkt ist jedoch, dass die Banken mit gutem Grund nur selten Immobilien (ohne Eigenkapital) mit Voll- oder 100 Prozent Finanzierungen unterstützt haben. Denn je höher die Beleihung des Hauses oder der Wohnung, desto größer etwaige Risiken (& Nachteile)…

3. Was Käufer bei Finanzierungen ohne Eigenkapital wissen sollten!

An der Börse ist die Bild Zeitung oft als Contra Indikator für Aktieninvestments genannt. Im November 2013 titelte die Bildzeitung:

-„Haus-Kauf ohne eigenes Geld“

Quelle: http://www.bild.de/geld/immobilien/hauskauf/immobilien-serie-wir-haben-haus-ohne-geld-gekauft-33531862.bild.html, zuletzt abgerufen am 27.07.2017

Das Handelsblatt griff das Thema kurze Zeit unter dem Titel „Die Mär vom Hauskauf ohne Geld“ auf und thematisiert unter anderem Zins-Risiken bei der Anschlussfinanzierung (zum Artikel).

Auch wenn das Zinsniveau von November 2013 bis August 2017 weiter gesunken ist, ist der Punkt des Zinses für die Anschlussfinanzierung mehr als berechtigt. Er sollte auf jeden Fall in der weiteren Planung berücksichtigt werden.

In der Folge sollte jeder, der eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder bauen möchte und eine 100 Prozent Finanzierung anstrebt, sich einiger Dinge bewusst sein:

  • Je höher die Beleihung, desto teurer der Zins (teilweise doppelt so hoch oder sogar noch höher gegenüber Krediten mit Eigenkapitalanteil)
  • Wer beispielsweise das Darlehen in 20 oder 30 Jahren vollständig tilgen möchte, muss einen höheren Kapitaldienst einplanen, da (i) mehr Kapital getilgt werden will und (ii) auch die Zinsbelastung höher ausfällt
  • Für das höhere Risiko der Beleihung der Immobilie fordern Banken in der Regel ein sicheres (hohes) Einkommen und eine lupenreine Schufa
  • Der Wert und Kaufpreis der Immobilie sollten zueinander passen und für die Bank kein zusätzliches Risiko darstellen

Während die Banken in der Regel sehr gut aufpassen, wem diese Geld zur Verfügung stellen und sich für den GAU umfassende Zusicherungen einholen, sollte der Käufer sich dem höheren Risiko mindestens bewusst sein. Sollte der Traum vom Eigenheim beispielsweise unfreiwillig verkauft werden (müssen) oder in einer Zwangsversteigerung landen, ist es eher wahrscheinlich, dass ein Restdarlehen offen bleibt.

4. Darlehen & Immobilien? Die Banken passen auf, dass sie zu Ihrem Geld kommen!

Banken mögen Sicherheit und passen gut auf, dass ihre Kalkulation aufgeht und sichern sich gerne in alle Himmelsrichtungen ab. Für Kreditnehmer sind sind dabei zwei Punkte von besonderer Bedeutung. Die Bank…

  • …lässt sich eine Grundschuld auf die Immobilie eintragen, um im Ernstfall die Veräußerung oder sogar Zwangsversteigerung veranlassen zu können
  • …lässt sich in der Regel das Recht auf Pfändung des Einkommens einräumen

In der Folge ist es empfehlenswert die oft zitierten 20 % Eigenkapital plus Kaufnebenkosten (oder mehr) für die eigene Sicherheit mit einzubringen. Im Fall der Fälle hat man hier entsprechend ein wenig mehr Luft, bevor man einen Kredit ohne Haus hat.

Jedoch sind sich einige dem durchaus bewusst, da diese zum Beispiel ein Haus kaufen (und vermieten), ohne Eigenkapital überhaupt einbringen zu wollen! Dies beispielsweise (i) wegen einer steuerlichen Motivation die Zinsen steuerlich absetzen zu können oder (ii) unterstellt wird, dass mehr Rendite am Aktienmarkt erzielt werden kann.

5. 100 % Finanzierung oder 110 % Finanzierung?

Darlehen Immobilien ohne Eigenkapital

Darlehen Immobilien ohne Eigenkapital

Wie Eingangs bereits beschrieben sind Banken in dem aktuellen Marktumfeld und bei Kunden mit starker Bonität bereit, 110% oder 100% Finanzierungen einzuräumen. Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital werden dabei zwei Typen unterschieden:

  1. 100% Kaufpreis Finanzierung und
  2. 110% Kaufpreis Finanzierung, bei der auch Nebenkosten für beispielsweise Notar, Grunderwerbssteuer, Grundbuch etc. mit finanziert werden

Bei der 110% Finanzierung (die auch Vollfinanzierung genannt wird) würde die Bank somit mehr als den eigentlichen Kaufpreis finanzieren, was in der Praxis (starke) Zinsanstiege mit sich bringt.

Für diesen Fall sollten eventuell für die 100% überschiessenden Beträge Angebote günstiger Anbieter für Privatkredite geprüft werden. Dies ist unter dem Strich oftmals günstiger und erhöht auch die Flexibilität bei der Rückführung…

Dies auch den Vorteil, dass Nebenkosten nicht über 20, 30 oder mehr Jahre abbezahlt werden (müssen)…

6. Der Fall: „Eine Wohnung oder ein Haus kaufen und vermieten ohne Eigenkapital“

Wer Wohnungen und/oder Häuser zum Vermieten kaufen möchte, kann die meisten Themen analog anwenden. Da hier jedoch in der Regel die Kapitalanlage im Vordergrund steht, werden diese Engagements bei Banken oft anders bewertet und andere Voraussetzungen wollen erfüllt werden.

Aber auch die Käufer die mit Immobilien Geld anlegen wollen, haben oft eine andere Motivation bei Zins- und Tilgungshöhe oder bei Darlehens-Laufzeiten. Die folgenden Punkte sind aber auch für Immobilienanleger wichtig…

7. 14 Punkte die jeder bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital bedenken sollte

Für den Weg zur Finanzierung ohne Eigenkapital sollten 14 wichtige Punkte für Darlehen & Immobilie(n) berücksichtigt werden:

  1. Höhere Darlehenssumme, höherer Zins, höheres Risiko für beide Seiten(Bank und Kreditnehmer 😉 )
  2. Gutes, stabiles und sicheres Einkommen hilft (die Kapitaldiensttragfähigkeit sollte gegeben sein). An Freiberufler und Selbstständige werden hier wegen der möglichen Schwankungsbreite der Einkünfte noch höhere Anforderungen gestellt
  3. Überdurchschnittliche Bonität vorteilhaft
  4. Lupenreine Schufa
  5. Guter Immobilienwert
  6. Lage, Lage, Lage 😉
  7. Keine sonstigen Kredite
  8. Haushaltsplan aufstellen, finanzielle Belastbarkeit prüfen, Puffer einplanen und schauen, was für Zins- und Tilgung zur Verfügung steht
  9. Zwei oder mehr Prozent für die Tilgung einplanen, damit das Darlehen auch getilgt werden kann
  10. Zinsen sichern und Risiko für den Anschlusszins reduzieren oder eliminieren. Lässt im Zweifel ruhigeren Schlaf zu und erhöht die Planungssicherheit. Hinweis: Die Banken kalkulieren bei der Kapitaldiensttragfähigkeit des Schuldners teilweise mit hohen einstelligen Zinsen beim Anschluss-Zins… Bei einer Volltilgung samt Zinssicherung, kann der Bank dieses Risiko genommen werden…
  11. Eine ausreichende finanzielle Reserve berücksichtigen (für Instandhaltungen, Modernisierungen, die kaputte Waschmaschine, das Auto und so weiter und so fort)
  12. Wenn die Wohnung oder das Haus zur Eigennutzung bestimmt ist, bleibt der Lebensmittelpunkt an dem Ort? Insbesondere bei etwaigen schnellen Verkäufen (unter Druck) drohen Rückschläge beim Veräußerungserlös!
  13. Sondertilgungsrechte einräumen (lassen)
  14. Für Häuser und Wohnung die vermietet werden sollen, sollte Rücklagen für „mietfreie Zeiten“ eingeplant / gebildet werden

8. Wo gibt es 110% oder 100% Finanzierungen?

BEVOR Sie nun diverse Banken anschreiben, sich mit diversen Beratern auseinandersetzen, eine Menge individuale Formulare ausfüllen und Informationen mitteilen (etc. etc.): Wir würden Ihnen die … als Finanzierungspartner nahelegen.

Denn…

  • die […] ist auf Baufinanzierungen spezialisiert,
  • bietet Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Beratung an,
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern,
  • verfügt über einen Datenpool mit mehr als … Partnern, wo Banken, Sparkassen und Volksbanken etc. pp vertreten sind.
  • Zudem können Sie ganz nach Ihrer persönlichen Präferenz eine telefonische und/oder Vor-Ort-Beratung an mehr als … Standorten bundesweit nutzen
  • erhält gelegentlich Sonderkonditionen, die für Kreditnehmer oft sehr vorteilhaft sind

Die Berater nehmen Ihre Daten auf und prüfen Ihren Finanzierungswunsch mit Partnern aus dem Pool ab. Neben den großen und bekannten Banken, sind hier auch viele kleine (lokale) Sparkassen und Volksbanken vertreten.

Im ersten Schritt können Sie…

  • den Rückrufservice nutzen,
  • einen Termin vereinbaren oder direkt
  • ein Angebot anfordern!

Wenn Sie jedoch erst einmal wissen wollen, was Ihr finanzieller Spielraum ermöglicht, können Sie hier eine Vorausberatung vereinbaren. So prüfen Sie bereits vorab, ob Sie eine 100 Prozent Finanzierung oder sogar eine 110 Prozent Vollfinanzierung ohne Eigenkapital erhalten.

9. Wer also einen 200.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital sucht…

Was jetzt? Wer beispielsweise einen 200.000 Euro Kredit ohne Eigenkapital sucht, sollte am besten Folgendes sicherstellen:

Solides und sicheres Einkommen, dass die Bedienung von Zins- und Tilgung sicherstellt (auch für die Kapitalanleger ein wichtiger Punkt…!)

Wer mit (Ehe-) Partner Haus oder Wohnung kauft, sollte auch mit nur einem Einkommen zurecht kommen

Kaufpreis und Wert der Immobilie sollten im Einklang sein

Am besten KEINE anderen Kredite (Banken mögen keine Unsicherheit und auch keine Konkurrenzm wenn es brenzlig wird). Wer noch Kredite hat, sollte diese im Optimalfall vorher tilgen 😉

Unseres Erachtens ist es eine gute Idee (i) bei der eigenen Hausbank eine Finanzierung anzufragen, da diese die eigene Situation sehr gut bewerten kann. (ii) Ist es smart die […] zu nutzen und deren breiten Marktzugang zu nutzen.

So spart man sich das Anschreiben und ausfüllen diverser Vorabinformationen und man koordiniert nicht diverse Anprechpartner etc.

Wer bei der Hausbank und der […] anfragt und die Angebote vergleicht, hat eine sehr gute Ausgangslage für das weitere Vorgehen!